实话实话，今年购买新房有两个显而易见的“弊端”。

其一是，可能发生“买完房后就降价”的情况。原因很简单，当前的市场行情依然很差。克而瑞数据显示，今年前7个月百强房企销售额同比降近5成，千亿房企只剩10家，不到去年的一半。销售额“腰斩”下跌，说明开发商仍然受困于销售。

再加上今年9-11月份，是开发商第二次还债高峰期。这意味着未来几个月开发商降价促销的可能性很大。尤其是12月份，为了冲业绩，卖房积极性更大。

其二是，稍不留意，就可能购买到问题楼盘。根据克而瑞披露的2021年底全国重点城市停工、延期、问题房源数量排名，截止到2021年底，全国24个城市尚未交付的问题项目总建面高达2468万平。对应的房源总套数高达18.6万套。长沙、郑州、武汉、重庆、昆明、福州等热点城市，问题楼盘数量占比均超过14%。

换句话说，在当前的市场环境下，首套房小白走进上述城市开发商的售楼部，买到问题房子的总概率超过14%。尤其是郑州，买到问题楼盘的概率高达28%。

我们说这话的意思，并非打击大家买房的热情，只是出于好意据实警告大家在买房时一定要睁大眼，做足功课，千万不能掉以轻心。更不能像前几年那样，盲目跟风买房。尤其是掏空三代人“六个钱包”才凑够首付款的纯刚需购房者，要认清首付款来之不易的现实，对待买房问题更要慎之又慎。

当然，我们也相信，经过过去这一年多房地产大幅波动的“洗礼”后，现在已经鲜有人再盲信“闭眼买房永远赚”了。

买房需要智慧，入市的时机至关重要。同理，选房也需要高超的技巧。

根据国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均居住面积已经达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。基于此，有专业人士认为，我国的住房已经由“严重稀缺”跨度到了“严重过剩”时期。

对此，我们的看法是，我国的住房矛盾已经从总量短缺转为整体供应充足，且人民群众对住房质量和环境提出了更高的要求。简单来说就是，过去大家只追求于有房子住，房子的户型、楼层、朝向等可能很容易被忽略。而未来大家对住房的美好愿景很显然已经聚焦到，对房子的环境、楼层、采光、视野等层面上去了。

买房楼层的选择其实是一门大学问。但说实话，过去这些年中国绝大多数的购房者，对楼层的选择缺乏最基本的认知。面对一栋几十层的高楼，很多人都不知道该如何选择楼层，盲目追高或追低更是普遍存在。不仅如此，很多人还听信外行的话，被风水说、数字不吉利等带偏。

你能想象得到吗，直到今天依然有人觉得4楼、8楼、18楼是不能买的。原因说出来更是贻笑大方：4楼是因为谐音“死”、“失”、“逝”等，不吉利；8楼是因为“七上八下”的说法，不是好预兆；18楼就更离谱了，因为“十八层地狱”。

其实买房选楼层，应该遵守的原则只有一个一定要在避开劣质楼层的前提下，选择最合适的，性价比最高的。因为劣质楼层，可能带来的问题是一系列的，而且是无法弥补的，比如采光差、易返潮、蚊虫多、噪音大等。如果花了大价钱，又买到不满意的楼层，入住后才是煎熬的开始。

那么，当我们站在一栋二十三层的高楼面前时，到底哪些楼层是不能买的呢？在懂行人看来，一栋楼中真正不建议购买的其实是“这4个楼层”：

第一，天地层。

所谓天地层，顾名思义就是指“接天连地”的楼层，即一楼和顶楼。一楼为什么不建议购买？主要原因有四个：1、一楼在地面，毫无隐私可言。任何人都可以轻而易举地从外面窥探到室内的一举一动。生活在这样的房子里，每天都像是现场直播；

2、一楼易返潮。尤其是南方每年的6、7月份梅雨季节，东南季风带来的太平洋暖湿气流，会出现持续天阴有雨的气候。让整个家里变得湿湿黏黏，时间长了，整个房间都会发霉，进而导致满屋的霉味；

3、一楼蚊虫多。老鼠、蚂蚁、蚊子、小飞虫、蚯蚓、多足虫等，都能够通过门缝爬进1楼。别说住在这样的房子里，就是想想浑身都起鸡皮疙瘩；

4、一楼一般很难有升值，事实上开发商在销售时，一楼的单价也是最低的。而且通常情况下，一楼都是作为尾盘出售。可见市场认可度很低。

有人可能会说，一楼的很多弊端可以通过后期的装修消除。比如返潮，就可以通过做防水，家里装除湿机等避免。比如装防窥玻璃、贴防窥膜，防止别人看到室内等。而且，最重要的是，现在越来越多的小区，高层的一楼都作为架空层了，不再对外出售。洋房的一楼一般是买一送二（地下两层），算起来比较划算。这些我们不置可否，我们文章说的是绝大多数普遍情况。

顶楼为什么不建议购买？原因有三个：1、顶楼冬冷夏热，尤其是超高层住宅，顶楼冬天门窗基本没法开，因为风太大；

2、顶楼容易漏水。有人可能会说，现在的防水技术和防水工艺已经很发达了，这种言论早就过时了。笔者接触过很多专业做防水的，据他们所说，即使在今天，顶楼漏水的概率仍然很大。防水做得再好，也不过能维持5-7年；

3、顶楼对电梯的依赖很大，尤其是三四十层的超高层住宅，电梯出故障，上下楼是非常痛苦的事情。现实中很多房龄超过10年、入住率超过70%的小区，电梯的故障率已经很高了。顶楼每天花在等电梯上的时间，至少15分钟。尤其是早晚高峰期，等电梯的时间可能加倍。

第二，腰线层。

所谓腰线层，其实就是装饰层。说白了就是楼盘设计时，为了整体好看而加装的挡泥板、铁板、流线板等。类似于汽车车身的镀铬条。但腰线层和镀铬条还是有本质区别的。腰线装饰往往是后装的，这就涉及到打孔、开槽等一系列施工，对于楼外墙的破坏是肯定存在的。这就意味着腰线层发生渗水的概率，比其它正常楼层要大得多。

此外，腰线层还有三个弊端：1、腰线层一般分布在3层、4层或次顶层。这就意味着腰线层突出的部位，很容易被小偷、盗贼等当作入室的绝佳跳板；

2、腰线层突出部位，很容易藏污纳垢。有时候小鸟也会在此停留，所以时间长了，很容易残留鸟粪、垃圾等。而且清扫极其困难。如果这些位置刚好对应的是室内的客厅、卧室、厨房等，这就意味着我们每天都要面对这些污垢，很影响观感；

3、非常突出的腰线位置会影响采光。尤其是腰线是横梁结构的楼层，基本上可以遮挡3/4的阳光。如果横梁结构是在客厅阳台的正前方，那么整个客厅的采光都会被遮挡。而且从室内对室外观望，视野也会严重受限。

第三，返水层。老小区通常是1楼，新小区一般是2楼。

对于这一点，笔者最有发言权，因为我住过返水层，而且经历过卫生间返水。那种场景，这辈子不想再经历第二次——在外面劳碌了一天，当你拖着疲惫的身躯回到家，打开门后，扑鼻而来的是足以让你吐三天三夜的恶臭，以及满屋不可描述的惨状……

返水层的劣势是非常明显的。目前我国的很多小区，采用的排水方式都是“自然落差排水法”，即一栋楼自上而下所有住户共用一根下水管道，新小区1楼通常是独立管道。这意味着2楼是自然落差排水的最低楼层，换言之一旦主排污管道堵塞，生活污水和卫生间的下水，就可能返水到2楼。

返水层的弊端不需要多赘述，大家也都能明白。我们另外想说的是，虽然2楼是返水层的最大受害者，而且法律法规也明确规定，2楼可以采取法律途径维护自身的权益——举证是哪家的行为造成的主管道堵塞，可以通过合法途径，向该住户索赔经济损失。但现实中，这种情况发生时，2楼往往很难维护自己的权益。归根结底是因为举证很困难。所以，为了杜绝此类事件发生，我们强烈建议大家，若非万不得已，千万不要购买返水层。如果已经购买了，也一定要想办法改独立下水道。千万不要等到下水道堵了之后，再去打算。

第四，设备层。

顾名思义就是存放整个小区供水供电发电机、设备降温空调外机、除湿机等的楼层。需要说明的是，现在市面上有设备楼层的楼盘已经很少了，因为一般情况下，新小区都会把设备层放在地下一层或二层，或者单独在小区内建造独立的设备用房。这些房子在整个小区里虽然显得格格不入，而且占用了很大公摊，但却最大程度保证了整个小区住户的居住舒适。

根据懂行人的经验，现有的设备层一般存在于三个地方：地下室、中间楼层和顶层。所以大家在购房时，一定要多看多观察多留心。不能只顾着欣赏室内的场景，对于室外的设备机器等，也要格外留意。

综上所述，就是一栋楼中真正不建议大家购买的4个楼层：天地层、腰线层、返水层、设备层。这4个楼层是存在天然不足的，而且有些是会给入住其中的住户带来极其糟糕的居住体验，有些甚至是永生难忘的。

房价居高不下，居大城市不易，买房更是越来越艰难。尤其是对于掏空家底外加背负二三十年银行贷款的刚需购房者，一辈子可能只有一次选房的机会，所以这次机会至关重要。我们通过懂行人的分析，向大家一五一十地揭露了4大楼层的弊端，并不是博眼球，而是希望能真正帮助千千万万的刚需购房小白，能把钱花在刀刃上，买到真正物超所值的好房子。