近两年疫情影响和房地产调控 “三条红线”等政策，使得在存量时代下的酒店行业面临多重挑战。

仲量联行《2022年中国酒店资产管理白皮书》显示，多项数据指标受疫情影响下滑，国内酒店品牌尚存提升空间。

此次调查针对近百位酒店业主进行了问卷调查，涵盖疫情前后（2019年和2021年）的13项重要的酒店运营指标和资产管理指标。参与调查的酒店遍布全国各主要区域，大部分为规模在200至400个房间，提供全服务的国际或国内连锁品牌酒店，其中70%为全权委托管理，自营和第三方管理各占17%，特许经营占5%。

多项数据指标受疫情影响下滑

其中反映酒店运营管理和资产管理水平的资产周转率和资产报酬率，在2021年均低于国资委考核分配局编制的《企业绩效评价标准值》中记载的住宿和餐饮业全行业的平均值。

如在当前“三条红线”下，资产报酬率也将作为判断新酒店项目可行性的一个重要指标。

根据国资委考核分配局编制的《2020年企业绩效评价标准值》，住宿和餐饮业全行业的平均值是2.7%，良好值是5.7%，优秀值是7.9%。

调查的某家酒店，在2019年资产负债表上还记录着4个亿的资产总额，而在2019年实现息税前利润800万元，那么其2019年资产报酬率就达到2%。根据本次的调查回收的结果，2019年的数值为1.84%，2021年的数值受疫情影响，酒店营收普遍低于2019年，息税前利润也降低，因此其资产报酬率更进一步下降至1.74%，均未达到行业的平均值。

再如人均创收和人均创利，它是一个从资产管理的视角来看酒店运营的指标。

根据本次的调查回收的结果，2021年的国际品牌酒店和国内品牌酒店的人均创收和人均创利，较2019年都有不同程度的下降，充分反映了疫情对酒店行业的影响。

虽然跌幅似乎并不大，但这是在人房比大幅下调的前提下实现的，因此每家酒店的总收入和经营毛利GOP额的跌幅要远远大于人均创收和人均创利下跌的数值。

另一个现象值得行业人士深思：2019年国内品牌酒店的人均创收只有国际品牌酒店的55%；人均创利更低，只有41%。

每间客房均摊面积10年增加30㎡

报告还显示，越新的酒店均摊面积越大。同时酒店的员工人均人力成本、总人力成本占比等指标有所上升，给管理工作带来挑战。

16年以上的酒店每间客房均摊面积为131平方米，11-15年的酒店略大为133平方米，6-10年的酒店再略大至137平方米，而5年以下的酒店猛增至161平方米，即相比10多年前建的酒店，均摊到每间房的面积足足增加了30平方米。

一方面因消费者、旅行者越来越重视商旅平衡，工作和生活平衡的方式，对客房的舒适度有了更高的要求。另一方面，更因为为数不少的酒店开发商越来越追求酒店的形象和面子，使酒店越建越大，从而导致均摊面积也大幅变大。

均摊面积大，每房的总建造成本也就随之提高。如果某家酒店每间客房的均摊造价是200万元(例如一家300间客房的酒店，其总投入6亿元)，那么每间客房每天要带来2,000元的收入，才能满足通常要求的投资回报。

然而在市场上，能达到每间客房每天实现2,000元收入的酒店只是很少的一部分，而每间客房投资金额达200万元，甚至投资更高的酒店要多得多。

未来两年酒店行业五大趋势

当前，中国经济正在从追求“量”向重视“质”转变，酒店行业也是如此。报告结合宏观经济大环境和行业现状指出，今后一两年间酒店行业将会出现如下趋势：

从酒店数量看，虽然中国已经离世界第一酒店大国不远，但酒店交易并不频繁，也缺乏退出机制。随着“三道红线”调控持续、管理合同到期、资产管理理念成熟等原因，酒店资产交易量会出现上升。

随着中国业主越来越专业，以及本土酒店管理人才队伍的不断壮大，在海外已经非常普遍的特许经营模式将会在国内持续增加。

随着疫情的缓解和差旅需求的恢复，高端酒店将会回归市场，不断满足人们对美好生活的向往。

优秀管理人才，特别是有资产管理理念的人才紧缺。

第三方资产管理模式出现并获得发展，以及对存量酒店资产的精雕细琢，通过大修技改实现酒店的重新定位，从而让酒店资产焕发新生都将是酒店行业在短期内值得关注的发展方向。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示，在调研中，超过半数的业主认为专业酒店资产管理人还需要三到五年才会在中国出现。然而，在中国酒店行业面临严峻环境下，有部分酒店通过引入第三方专业机构来提升资产管理水平。

南都·湾财社记者 王艳玲