当下楼市陷入一个非常纠结的地步，很多城市再刺激也没有需求了，但有些城市有需求受制于严格的信贷政策无法释放。

特别是一线城市依然在严格执行的认房又认贷，导致改善要么违规违法经营贷，要么只能放弃置业。

所以现在到了必须全国取消“认房又认贷”的时刻了！

1—6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

可见，虽然政策不断宽松，但大部分都是市场不行的城市力度大，而一二线城市目前看，松绑有限！7月份实际大部分城市因为各种原因，又一次出现了下行。

7月累积已经超过100城市当月发布了稳楼市政策接近110多条，在5-6月单月都超过百城刺激稳定楼市的情况下，在前期基础上，7月各种房地产政策继续升级，在限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等政策基础上，7月出现了多城市发布购房直接补贴政策，另外针对当下烂尾楼集中爆发的情况，已经超过15个城市出台了对应的政策。

2022年截止7月，年内房地产调控已经超过580次！同比上涨接近70%，2022年房地产调控继续刷新历史记录。

简单的总结2022年7月来全国各地房地产政策，调控政策松绑主要有几个特点

预防烂尾楼、增加购房补贴成为7月政策的最大新特点

各地购房补贴不断加码，利用各种利用增加购房补贴

在这么多政策下，最吸引人关注的是，一二线城市大量现在还有意愿买房的人受制于信贷政策！

认房又认贷的标准应该变了！

在2021年年底，银保监会：现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。但市场整体政策依然只在刚需有相对变化，最近多地出台了针对刚需的微调政策。后续有望出现更多针对真实改善的稳定政策！

在2021年年底住建部提及过保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，2022年也多次提及。2021年-2022年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，住房和城乡建设任务中提到“促居民合理住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场”；

2012年提到“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央经济工作会议提到“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”。今年各地政府工作报告中，亦对这一部分着重强调，其中四川、陕西、江苏、青海、黑龙江等地均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的相关内容。

最近2年来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下调，各地首套、二套房房贷利率均有下调，进一步引导合理住房需求释放。现在的确很多城市执行了4.25的利率。

什么是“认房又认贷”？“认房又认贷”主要针对的是在买房时二套房的评定标准。

可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

3月1日，中原城市群的核心城市-郑州传来一声“枪响”，给全国楼市发出了“救市”信号。其中除了给大学生购房补贴、鼓励老人投靠家庭新购住房等措施外，还明确提到引导金融机构下调住房贷款利率、降低首付比例，以及在国内率先取消“认房又认贷”等政策。

以北京为例，认房又认贷政策的确过于严格；

目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即如名下有1套住宅或全国内地贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普遍为60%，非普为80%。

北京新盘目前普宅项目寥寥无几，如有符合普宅标准即会被开发商拿来做宣传“噱头”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕贷过10万块的房贷，在北京买房都要算作2套，多可怕？

前几天也有了几个项目的试点：

1、购买昌平平西府（北清橡树湾），顺义福环，顺义薛大人庄3个全龄友好住宅试点；

2、中心城区（东西城）60岁以上家庭，将户口迁至试点项目所在地，名下无房，无在途贷款的家庭，首付最低比例可至35%；

3、购买试点项目140平米以下的，首付首套最低35%，二套首付比例最低60%。

8月4日，天津市发展改革委会发布了《关于促进消费恢复提振的若干措施公开征求意见的公告》，公告从9个方面促进消费，其中重点提及“扩大住房家居消费”，包括稳定住房消费和扩大家居消费，引导金融机构“下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例”，并且指定了具体负责部门按职责分工负责。

写在最后：从全国看，稳楼市的政策应该抓紧升级了！

1：“房住不炒”总基调不变，央行和很多城市都继续提出保持房地产调控政策的连续性和稳定性，不短期刺激房地产。但针对卖一买一的换房客户，执行首套房信贷政策，不涉及到任何炒房。针对真实改善购房者特别是卖一买一的改善，应该抓紧倾斜宽松政策。

2：大部分城市看，特别是最近可能会松绑调控的南京、天津等城市。

针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。

3：当下三四线城市房地产市场萧条，针对前期房贷利率动辄6-7的购房者，也应该有一定优惠。

4：从趋势看，对于购房者来说，很快会看到全国性取消“认房又认贷”，特别是针对卖一买一的认房不认贷政策会更快落地，出现这一政策信号，基本就代表热点一二线城市企稳就接近了。