1 房地产泡沫的形成逻辑

按照现有的房价，很多人穷尽一生乃至三生的收入也买不起房，实际上也不需要买，因为有很多人并不是刚需（已经有房，根据官方统计，中国城镇居民拥有房产的比率达到95%，30%以上拥有二套以上房产，房产空置率25%左右）。但是，买不起没关系，银行帮你买，放贷即可。于是很多伪刚需就贷款买房了。相当于股票融资。这些人明知买不起，也不是刚需，为什么还要买呢？因为他预期房价还会上涨，到时候可以卖出更高价，有利可图啊（中国房地产市场是最大的股票，不同情况下，一股价格可达上百万、几百万乃至上千万。）......在房地产上涨周期，的确有利可图，屡试不爽。但是，事物发展有必然规律，那就是：物极必反。没有只涨不跌的神话。有的人完全依据过去的经验，加码，最后买了一大堆卖不出去的钢筋混泥土。日积月累，当市场上的房子远远过剩的时候，没有接盘侠的时候，咋办？最终只能砸在击鼓传花的最后一名上。房子卖不出去，但是银行的贷款不能不还。于是，断供、法拍房就相继出现了、损失就出现了。

那么，房地产从兴旺转变到萧条，转变发生在何时呢？发生在国家意识到房地产严重过剩，资源浪费严重，房子本该是用来住的（这是房子的本质属性），不是用来炒的，现实中却被当做金融工具，成为有产者收割韭菜的工具，加剧社会分化日益严重，不下决心改变，后果不堪设想的时候，国家就开始整顿治理。要求银行不能再岔着放贷。银行也意识到资金风险，于是严格放贷条件，于是一大批不符合条件的伪刚需不能继续买房了，这是在救他们，避免他们成为接盘侠。然而，已经成为接盘侠的那部分人就麻烦了。因为击鼓传花的鼓声停止了，没有接棒的下一棒了。总之，在银行锁紧信用，减少市场上货币供给的时候，击鼓传花的游戏就没办法持续了。

在这个过程中，国家和银行是主导者，占主导地位。因为国家和银行是掌握信息的优势者，行动方面的决策者，政府随时可能放松或收紧。土地高价出手了，政府财政收入保障了，政府不会吃亏。银行放贷了，利息照收不误，银行也不会吃亏。吃亏的是后知后觉的接盘侠。当然这部分接盘侠中，有很多是以前的受益者，所以相当于获利回吐。对这部分人，无所谓。损失最大的是只在高位购房的高位接盘侠（包括高位购房的刚需族）。

2 房地产泡沫的危害

国家这轮调控为什么是真的下狠心、真的调控房价？是因为畸形高房价已经对国家发展和人们福祉产生了极其严重的后果。（客观讲，房地产市场曾经对国家发展和国计民生的改善起过重要作用）高房价的危害实在太多了！A 高房价是最好的避孕药。房价高，导致年轻人不敢生孩子，中国人口出生率逐年下降。不仅不愿意生孩子，连结婚意愿也下降了。随着中国老龄化社会的来临，老龄人口占比将日益增加，未来的人口结构中，青年人比例下降，社会活力下降，这是影响一国长远发展的最重要的因素。B房地产绑架国民经济，高房价透支未来二十年，三十年。亿万家庭背负沉重的按揭压力，没有收入来消费，没钱购物、没钱旅游......内需不足，许多行业自然无以为继。一业兴旺百业衰。一将功成万骨枯。一鲸起，万物灭。C 导致资源严重浪费。许多房地产过剩，成片成片的房屋空置，无数钢筋混泥土木然矗立。。。。。。。D导致社会阶层分化加剧，大量居民生活无望，躺平现象日益普及。E 导致科技行业没有心思琢磨科技、核心技术难以发展，在国际竞争中，技术被卡脖子的事情经常发生。。。。

3 正确认识房地产周期

智者看待事物，一定会持以发展的眼光、而不是静止的眼光，是与时俱进的眼光、而不是刻舟求剑的眼光。风起于青萍之末，先知先觉者往往能做到知微见著。当国家早在多年前就提出“房住不炒”、并不断出台政策加码调控房价的时候，知微见著者早就敏感的高位抛房，落袋为安。经验主义者（或不识时务者），却误以为国家调控依旧重复过去“狼来了”的故事，高位接盘，甚至不惜加码、加大杠杆买房，却不知，时移世易，这次调控是来真的，狼是真的来了！

可以预测，随着中国人口增长越来越慢，并且不久的未来总人口逐渐减少，（2021年中国新生人口估计跌破1000万，即使放开三胎也无法遏制人口减少的趋势）。中国的房地产将进入长期的衰退之中（中国房地产兴盛了30多年，后面30年将以下跌为主，估计20年后总体房价腰斩一半）。所谓识时务者为俊杰。大趋势如此，切不要与趋势作对。除了真正的刚需，不要再做投资房产暴富的黄粱美梦了。

是时候了，到了“一鲸落、万物生”的时候了！

4 对策

应对房地产泡沫的最好思路是：缓慢阴跌20年、让房价软着陆（对此，之前已有叙述，不再赘述）。