5月28日，西安地产人的朋友圈被楼市新政刷爆！新政在非本市户籍居民家庭购房条件、限售政策、刚需家庭界定、公积金贷款额度及首付比例等方面做出明显调整！

从理论上来说，此次楼市政策松绑会使得西安有购房资格的人数增加了、市场上可以交易的二手房增加了，对开发商、购房者都是好事情。

新政发布后，就有一波预测：“5.28楼市新政”将是西安楼市的拐点、公积金首付比例下调、利率下调或许会引发一轮“报复性购房潮”、二手房要迎来逆袭……

如今，新政落地已一个多月，成绩单如何呢？

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新房市场的变化，我们主要从备案、登记、开盘三个维度来看下：

1、备案价公示：房源多、价格高

5.28新政以后，西安备案房源数有明显“开闸”之势，仅6月就有13596套房源价格公示（高陵、阎良除外），这样的备案房源，达到了今年上半年以来的“峰值”！

房博士制图 数据仅供参考

另外，一批“高价地”项目也在6月份迎来备案价公示，招商西安序、上实启元、招商央玺都有价格破4万/㎡的房源，备案项目整体均价迈入2万+/㎡。

2、房源登记：分化明显、撤销率高

从登记的房源量上看，新政后大量房源涌入市场，开始冲刺业绩，据统计，仅6月就有9000+套房源线上登记，这是继今年2月份以来，第二个供货高峰，且比2月份供应量多出2000+套！

我们整理了新政后5.28-6.30的登记数据，从数据来看，新政后，有27盘进行了线上登记，总房源达10304套，核验通过人数26567组，的确，大环境之下，房企也不淡定了，抓紧卖是共识！

房博士制图 数据仅供参考

而对于购房者而言，“井喷式”供货的市场面前，对于大部分楼盘的选择更理性了：摇号项目占比仅48%，大部分项目均开启平销。

但是，只要出现性价比王炸楼盘，买房人还是会血拼摇号，比如：绿城西安全运村芳华苑项目，704套房源，线上登记6368组家庭，核验通过5525组，近5000组家庭陪跑；再如英俊年华社区，仅66套房源，摇号家庭就有2023组，综合中签率仅有2.62%……

还有很关键的一点，多盘竞争之下，登记撤销率也迎来暴增，部分项目的撤销率已经超80%！除客户自身原因外，多少有充水现象。

3、开盘去化：仅3盘100%去化

去化方面，据不完全统计，共有23个项目9298套房源销售，开盘当天共去化6366套，平均去化率为68.47%，其实今年上半年去化率走势可以看出，二季度西安整体的去化率维持在50%左右，整体去库存的能力下降，延续去年10月份开始的疲软状态。3月份，西安市场共18个项目3589套房源开盘，销售1871套，整体去化率52%；5月份共16个项目3221套房源开盘，销售1819套，整体去化率58%。

房博士制图 数据仅供参考

从近一个月的楼市去化数据来看，是有回暖的，但两极分化依然是个长期性存在的问题，英郡年华国际社区、融创望江府、红星天铂3盘均实现开盘当天100%去化，鑫苑府、金地中央公园等5盘开盘当天的去化率均达到90%以上，但也有项目去化很惨淡，千人摇楼盘去化甚至不足40%。

因此，从数据来看，新政对新房市场起了一定的促进作用，但并不是所有的项目购房者都“买账”，市场两极分化明显，周边项目已经在拼优惠的环境下，主城去化难项目也不排除会价格战！

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5.28楼市新政出台后，西安二手房市场再次受到了广泛关注。

首先是挂牌量方面，我们看到5月初，西安二手房的挂牌量为104696套，时隔近两个月，二手房的挂牌量为106249套，增长了1553套，可见5.28新政放开限售后对挂牌房源数量的影响并不是很大。

截图时间：2022年5月

截图时间：2022年7月

价格方面，从走势图可以看到，西安二手房目前是止跌回涨的态势，但相比3-4年前的二手房高点，西安现在的房源价格相对低一些。

成交方面，我们从中介处了解到，整体上是呈现上涨趋势的，且7月4日，西安市住建局相关工作人员回应称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通：目前部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

二手房市场的“松绑”对于咨询量、带看和成交的刺激性作用还是比较明显的，尤其是刚需户型和5年内的次新房，但对老旧小区来说，影响并不是很明显。

因此，从挂牌量、价格、咨询量、带看量及成交量来看，新政的作用已经有所凸显。

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新政后，西安楼市也迎来了2022年第一轮集中拍地，但房企拿地积极性并不高，成交主要呈现出以下特点：

1、降温明显，“底价+低溢价”为主

本轮集中土拍，成交还是以“底价+低溢价”为主，即使是最热的高新区域，今年并未出现几宗高地价。

2、拿地主要以国企、央企托底

反观拿地房企，成交的23宗地块中，仅有3宗是民企所得，分别是WY9-4-177（青海西北房地产开发建设有限公司）、CA06-29-5（泰发祥）、HK1-1-49（安迪维诺置业有限公司），其余的20宗地块，基本是国企、央企及开发区平台公司摘得，民企呈现出“集体躺平”的态势。

6月30日，西安高新区预出让20宗地块，其中住宅16宗，商服用地4宗，总面积1510.321亩，其中仅高新丝路科学城板块就有11宗住宅用地，且位置只要集中在高新中央创新区仁村地铁口及未来之瞳周边，地段优势很明显，本次的多宗优势地块不知是否能激起房企的拿地热情。

结语：综合市场情况来看，新房方面，大量房源激发了不少购房需求，但买房市场更加理性，去化两级分化还将继续存在，不排除房企的花式卖房陆续上线；二手房方面，市场有了明显回暖，但想要出现火爆行情还是比较难；而土拍市场的明显降温，在本次高新区大量优质地块供应后，应该会有所扭转。