近日，楹庭律师接待了几位江西某市的企业负责人。几家企业在2002年通过招商引资方式购买该市国有工业用地总计200余亩，2006年拿到了土地权证，但之后相关部门一直不让开工建设。

时间到了2008年，该企业将当地城建部门诉上法庭，获得了胜诉，但对方还是不允许企业进行建设。此时，土地性质已经变更成商业用地，对方提出要按照工业用地进行补偿。企业负责人表示不服，经过多方了解得知楹庭律师在行政诉讼方面非常有经验，多位律师从事行政诉讼案件都在10年以上，慕名而来，想请律师帮忙分析并解答疑惑。

董国女主任律师和路永强律师立即组织律所的精干律师一起开会讨论，针对该企业主所提的问题，进行了分析。律师团队从法律法规的角度、从定性的角度、从搜集证据的角度，特别是从整体维权方案设计的角度，为几家企业综合分析并给出初步解决建议。

楹庭律师现场为当事人进行答疑

该案例主要是涉及以下相关法律问题：1、工业用地与商业用地有哪些区别？2、关于信赖利益保护原则，行政机关在签订了行政协议后不履行怎么办？3、有哪些相关的法律法规保护民营企业的私有产权等合法权益？

一、关于工业用地和商业用地区别

工业用地和商业用地拆迁补偿的区别主要是拆迁补偿的标准不一样，通常情况下，商业用地的拆迁补偿标准要比工业用地要高。先来看一下工业用地和商业用地的区别。

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地的增加可以使城市发展，壮大并富有生机，但也会带来一系列问题。用地的形状和规模工业用地要求的形状与规模，不仅因生产类别不同而不同，且与机械化、自动化程度、采用的运输方式、工艺流程和建筑层数有关。

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商业用地主要是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。

依据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国有工业用地征收补偿标准由征收补偿方案确定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

企业主如果遇到了类似这样的问题，刚获得一块土地，主管部门就要收回，这种情况下不要着急，先看一看收回的决定符不符合法律规定，如果不符合的，可以主张自己的合法权益。当然，在这之前一定要向专业的团队和律师进行咨询，为大家制定专业的正确的方案，只有这样才能更好地维护自己的合法权益。

二、关于行政协议的履行及信赖保护原则

该企业于2002年通过招商引资方式购买国有工业用地11亩多，当时是签订了相关行政协议的。所谓的行政协议指的是行政机关为了实现行政管理或者公共服务的目标，与个人、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于《行政诉讼法》第十二条规定的行政协议。

楹庭律师认为现在有很多招商引资协议，一般也要纳入行政协议的范围，招商引资进行社会资本投资，进行某个项目的建设，在履行过程之中发生了纠纷，这个协议也属于行政协议的受理的范围。

因行政机关订立的下列协议提起诉讼的，不属于法院行政诉讼的受案范围：1）行政机关之间因公务协助等事由而订立的协议。2）行政机关与其工作人员订立的劳动人事协议。

《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

信赖保护原则是什么？是国家和人们之间应当存在信赖关系，人们必须信任行政机关所做出的一些决定、命令，对行政机关作出的决定、命令有一种信赖。如果因为公共利益的原因，行政机关需要改变之前做出的一些行政命令，那么，应当基于信赖保护原则，对行政相对人或者利害关系人给予相应补偿的原则，这就是信赖保护原则。

针对招商引资、重点项目等所涉及的对涉案企业进行不利处分或者减损企业利益的行政行为，应当结合具体事实及相关法律规定综合审查判断，对各类市场主体予以平等保护，以促进法治化营商环境建设。

三、关于民营企业的私有产权的保护

关于民营企业的私有产权的保护，2018年有两批指导案例，关于保护企业家合法权益和保护产权的意见，里面详细描述了在企业拆迁过程当中，怎样保护民营企业的合法权益。

2019年5月，最高人民法院又作出了十大案例，最高人民法院在全国各高院、中院巡回讲座。在十大案例中提到了如何保护民营企业，如何保护民营企业家，如何保护产权等等。

自2020年1月1日起施行的《优化营商环境条例》，其中的第三十一条规定，地方各级人民政府及其有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对市场主体因此受到的损失予以补偿。

《条例》规定了各类市场主体是平等地受到保护，市场主体经营权、财产权和其他合法权益都是受到相关法律法规的保护的，同时也开始建立统一的市场主体服务平台。因此，企业主遇到这样的情况，首先不要慌，不要采取一些过激的措施，更不能采取一些违法犯罪的行为。另外就是要寻找专业的律师团队进行解决相关的问题，依据相关的法律法规来处理。

《国家赔偿法》第二条第一款规定:“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。

当然，其他的政策性规定那就更多了，比如说国家颁布的《关于保护产权依法保护产权的意见》。还有高院《关于发挥审判职能保护产权的通知》等等相关的规定都是比较明确的。

楹庭律师为企业指明方向

在遇到企业征收时，要打官司吗？应该怎么办？可以不可以不打官司也能解决问题，获得合理的补偿？企业和有关部门打官司，一定要注意非诉手段，什么是非诉手段？就是不打官司的一些法律途径。

北京楹庭律师团队专业做政企纠纷案例，包括各类型的企业征收都会涉及到，所以在这个过程中，也总结了很多经验，我们认为应当以非诉为主，诉讼为辅。什么叫非诉手段？大家可以通过律师函，法律意见书，调查取证信息公开，行政复议等等这些非诉讼的手段来解决。

第一步、要做调查取证，因为一切必须用证据来说话，以证据为基础，这是第一个要求。

第二步、要做的是可以采取一些非诉的程序，没必要上来就直接打官司，可以把这些情况通过非诉的程序反映给相关的部门。

我们有很多比较行之有效的方法，比如法律意见书、函件等等。法律意见书是专业的法律意见书，不是三页、五页、十页、二十页的法律意见书，我们的法律意见书都是几十页、上百页甚至几百页的法律意见书，把问题要说透，当然是建立在调查取证基础上。

第三步、要理清法律关系，确认被告明确法律依据，准备起诉，如果非诉确实不能解决的话，我们可以进行起诉，损失进行评估，不一定是找评估公司，咱们自己可以列一个清单进行一个初步的评估。

各位企业主如果遇到了这样的问题，大家一定要找专业的律师团队进行咨询。律师团队可以从法律法规的角度，从定性的角度，从搜集证据的角度，特别是从整体维权方案设计的角度，为大家指明方向。行政纠纷当然要找北京楹庭律师。因为整体方案的错误而失败的案例，我们接触过很多。有很多案子，比如说方向都设计错了，然后做错了来找到我们。有的案子是可以挽回的，当然也有的案子是无法挽回的，一定要找专业律师团队寻求帮助，维护企业自身的合法权益。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。