❶ “不得不建”的超级社区

2018年6月16日，俄罗斯世界杯D组的一场比赛中，首次进军决赛圈的冰岛队1:1战平豪强阿根廷，创造了历史。而中国球迷则在赛后发现了新的吐槽点：

冰岛全国总人口才34万人，尚不及北京天通苑小区。在中国，咋就选不出适合踢足球的23人呢？！

这个著名的“冰岛梗”迅速出圈，也让国人对当时“亚洲最大社区”的天通苑产生了新的认识。

1999年，顺天通房地产开发集团建工完成了天通苑，这个占地面积7.7平方公里的大型社区，总规划建筑面积600多万平方米（相当于北京故宫的3倍），辖区人口约37.9万，被“盛誉”为：

土著的迁徙地，北漂的宿命场。

超级社区的出现，是存在历史原因的。

我们常说，1996年的分税制改革对中国经济、政治模式的塑造意义极大。例如经济学家许成钢等人认为，改革开放的前20年间，中央政府完整地保留了人事组织与外交司法的权力，却把财政与产业的主动性交予地方政府，从而开启了各地的良性竞争。

但在世纪之交的税改及国企改革过程中，地方政府的税收收入被大大削弱了。作为补偿，地方政府获得了土地出让收入金，成为地方政府维系一般公共预算、开启强力产业政策与基建项目的新动力。

在很大程度上，这种内生的扩张冲动，是导致2004年房改新政获得压倒性通过的重要原因。自此，“土地投放—竞价拿地—后续开发—销售回笼—土地再次投放”的螺旋上升通道畅通无阻，且大型社区越来越受到青睐，毕竟，社区配套设施人均成本随着社区规模的增大而降低。用直白的话来解释：

一个羊也是赶，两个羊也是放！反正建一幢楼需要配套水、气、电、公交地铁，还不如多建几幢…

因此进入21世纪以来，在“太阳最红，房地产最亲”的轰轰烈烈的房地产开发大潮中，完工于上个世纪的天通苑慢慢地“泯然众人”了，“亚洲第一大盘”的殊荣已经落入了贵州省贵阳市的“花果园”小区。

2010年7月，为了彻底整改棚户区的环境，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区，交由本地开发商宏立城集团改造。2011年，宏立城又拿下了临近的五里冲片区改造项目，两个“城中村”改造项目相组合，就形成了日后的花果园项目。

较为特殊的是，花果园项目位于贵阳市中心区域，棚改成本较高。例如这两个片区的拆迁标准高达5500元/平米，涉及到的住户接近2万户，且通过限时奖励的方式鼓励拆迁。因而最终的拆迁成本约为：

100亿元。

曾因山水黔城项目一炮而红的宏立城集团成立于1998年，花果园是它承接的第二个房地产项目。在竞标成功时，宏立城的总资产仅为35亿。

同时，贵州省的经济水平与人口结构也决定了当地房价难以出现惊天溢价。例如在2012年，贵阳市人均GDP在全国地级市中排名141位，这是宏立城采取开盘价不到4000元的低价策略的重要原因。

如何平衡高成本与低售价，缓解自有资金的沉重压力？这是摆在开发商面前的一个现实问题。

根据“羊毛不会出现在猪身上”的宇宙真理，超大规模、超高密度的房地产开发模式，成为宏立城的不二选择。

一方面，花果园把规模效应的精髓发挥得淋漓尽致。它是国内最大的开放社区和棚户改造区，总面积超过10平方公里，总建筑面积1830万平方米（比北京天通苑与回龙观面积之和还大）；除了建筑配套设施外，宏立城还包揽了相关的12条市政主干道的项目规划。

另一方面，花果园项目是超高容积率项目的“里程碑作品”，日后被碧桂园等大型房企借鉴学习，引领业内潮流。例如，花果园内超过44层的超高层楼盘众多，单栋楼的窗户数超过了1000扇。一位业内朋友解释说：

普通居民住宅容积率一般2.8左右，而花果园整体容积率在6.0以上——这意味着地上建筑面积是小区用地面积的6倍以上，建筑密度堪比香港和东京。而拥有这个容积率的高层建筑，通常归属于摩登大楼。

在“人有多大胆、楼有多大产”的狂热氛围中，这个历时5年、项目总投资900亿元的项目最终在2015年竣工交付。

❷ “不得不爱”的超级社区

建筑学上早早就确认，超高容积率将引发居住者的不适与不便。从这个意义上说，花果园项目似乎并非购房者的“上策”。

例如，花果园小区共有高层建筑311栋（其中含超高层建筑建筑226栋），平均层高超过40层。有住户反映，小区内手机经常没信号，因为楼太高太密，信号都给遮了…

但神奇的是，奇葩的规模、拥挤的环境并没有浇灭入住者的热情。

这一奇迹，首先离不开开发商不遗余力的精准营销。在花果园营销的高峰期，该项目的外展场覆盖到了贵州省的每个县级市，甚至连附近重庆市的超市里都设有布点，扎根下沉市场的决心可见一斑。上述业内人士表示：

（最高峰的时候）光贵阳市的置业顾问团队就超过5000人，一字儿排开收定金的POS机就达到几十台。以前只听说过北京房子到山西卖，没听说过山西楼盘卖到北京的，花果园却成功地做成了全国性的“网红楼盘”。

其次，作为在贵州省都挂了号的重点工程，花果园旧改项目还是得到了较好的规划。例如小区内部有两个公交枢纽、三个公交车的始发站、十多条一级主干道，甚至还包括立交桥、桥梁、隧道和山洞！

客观地说，花果园内外部的基础设施相对完善，生活十分便利，烟火气十足。例如小区内不但有住宅，还汇集了美食街、酒店甚至写字楼，据《财新》记者统计，入驻花果园的企业和商家超过2万户，使得这个小区的工作机会、基础设施堪比普通小县城，一位业主说：

花果园小区大得足以形成一个庞大的经济体，对于住在花果园、上班也在花果园的人来说，一两个月不出门都能过得很充实。

但最关键的是，花果园的低价营销贴近刚需用户的需求。花果园位于贵阳市老城区，距离贵阳核心商业圈（喷水池、大十字）不足2千米，区位条件优越。

而宏立城为了树立样板、实现高周转与现金流流转，把单价定在4000元以下，和周边动辄万元以上的房价形成鲜明对比。甚至于，宏立城大胆地接受阶段性的亏损，一举拉低了当时贵阳市的整体房价水平。

这种“中心地段、郊区价格”的诱惑，准确地命中了贵阳市“刚需”们柔弱的内心，甚至于引发全国各地置业者“白菜价拥有避暑省会城市核心房产”的购房冲动。

一位外地购房者表示，“连鹤岗这种日趋衰落的城市都有莫大吸引力，作为贵州省唯一中心城市、城市化率不断提高的贵阳市，吸引普通百姓前来安家，很过分吗？”

业内人士进一步补充道，人流量决定了小区的商业价值，加上超高容积率的影响，花果园小区底楼的商业价值也水涨船高，商业聚集又反过来又带动了小区的高人气。对于开发商而言，以底楼商铺补住宅亏损，也是很有利的。

但对购房者而言，这似乎是比较遥远的事情。他们更在意的是，虽然实地看过盘的人都知道，超高层的吊顶、超高密度的规划、千奇百怪的小户型…自然是不好的，但有首歌唱得很对：

我想有个家，一个不需要太大的地方。

在诸多合力的推动之下，花果园小区成为中国商品房开发史上的“网红神盘”：

到2015年项目整体竣工时，小区房产基本售罄，在项目开发的5年间，花果园小区年均销售550万平方米，创下全国楼市单盘销售冠军的佳绩。到2019年底，约有43万人入住花果园，总人口峰值接近100万，成为无可争议的亚洲第一。

❸ 忠诚的代价

1997年4月，《魔法门英雄无敌Ⅱ》发行了新的资料片，在铁拳王朝老国王去世后，不甘寂寞的阿基巴德王子转职为新增的职业——亡灵巫师（Necromancer），在获取强大力量的同时，也失去了民心，最终被获得众多领主支持的罗兰德王子击败，石化为一尊雕塑，立在皇家图书馆里。

这款充满人文思辨的资料片被命名为：

《忠诚的代价》。

而对综合盘算、咬牙在超级社区置业的“刚需”而言，聚居的压力也是有代价的，而且还不小。

首先，超常规的聚居压力会传导至配套设施，带来极高的隐性通勤成本。例如在北京，天通苑社区拥有两项交通记录。它拥有三座地铁站（天通苑北、天通苑、天通苑南），且在当地媒体评选的“北京最拥挤的十个地铁站”中，这三座地铁站齐刷刷入选。其上班早高峰地铁入口的排队情况是这样的：

新晋“亚洲之王”花果园小区也不例外，虽然开发商与市政府联手，打造了12条市政主干道和三层立体交通系统，但在早晚高峰期间，小区门口还是出现严重堵车，连出租司机都连连摇头：

这点儿可不好，进花果园堵得很。

其次，密集的居住环境让居住者承受了巨大的心理压力。正如一部迅速走红并被改编为电视剧的小说《日落天通苑》里，居住者对超级社区的描述：

到处是房子，只有房子，恨不得所有角落都盖成房子，浩瀚楼宇遮挡了日月，压得人喘不过气来。

事实上，极限层高是一种怎样的体验？花果园当地居民自嘲道：

我们就仿佛贵阳市中心的青蛙，在一排排高楼大厦包围圈里看着支离破碎的天空。

最后，超级社区还被视为分析“城市病”的重要样本，在社会民生等领域引发众多讨论——例如潜在的公共卫生与社区安全隐患。

事实表明，这些讨论并非多余。

2022年9月以来，贵州省贵阳市的贵阳疫情传播链突然快速发展。在9月7日-8日，全市新增阳性感染者95例，累计报告阳性感染者396例，全市多个小区进入“临时静态管理”状态。作为疫情较为集中的5个重点管控区域之一，花果园社区已经全域静默了：

6天。

从9月7日起，陆续有花果园社区居民在社交平台上反映“物资供给问题”。例如S3区的李姓居民表示，小区内大部分底商已暂停营业，唯一的一家保供超市无法满足居民正常供应；M团等线上平台方面已没有食品可供下单。

根据《财新》报道：

由于无法从线上线下渠道购买物资，加之临时管控期间未领到任何政府物资，基本生活需求一度难以满足。

而社交媒体显示，有楼道管家在群里多次留言：

哪些业主家里还有剩饭的，愿意给出一点的，麻烦私聊我一下。这边有好多租户都是饿了一天两天的了，可以的话给他们一口饭吃。

在9月8日举行的疫情防控新闻发布会上，南明区有关负责人承认，花果园区域约有12万户，保供压力很大；由于经验不足、方法欠妥，导致有的区域生活物资供应不足。

实事求是地说，花果园的保供压力绝非托辞。

“七普”数据显示，截至2021年末，贵阳市常住人口610.23万人，其中花果园小区所在的南明区，常住人口为104.78万人。这意味着，居住人口接近50万的花果园社区，几乎占据了南明区居民的50%，以及贵阳市常住人口的8%。

密集的聚居人口的日常需求，客观上造成了静默管理下配送运力的不足。而大量物流企业员工和骑手又租住在花果园小区，进一步加剧了配送的“最后100米”难题。

除了物资供应与配送问题，花果园小区的自身特征也起到了雪上加霜的作用。例如花果园小区在一期大户型产品反响不佳之下，后续户型调整为以小户型为主。

这些主力户型面积控制在60-100平方米之间的“超刚需楼盘”，在设计过程中对客厅、厨房面积进行了大幅度压缩，甚至于部分房型取消了厨房。此外，部分房型还被划为单间出租。在平时，这一设计与花果园年轻租户较多、少有做饭的现状并不发生冲突。但在非常时期，却使得部分住户领到菜也无法做饭。

同时，花果园小区规模大、租户多，对物资分发配送也产生了不利影响。由于租客变动较大，不少人没在业主群内，对一些领取物资配送的情况没有及时掌握，导致漏送。这也是南明区正在优化解决的重要问题。

9月8日，《贵阳日报》报道：

南明区已经立刻联动全市、全区保供企业进行物资准备，启动“线上下单、线下无接触配送”的供应体系，在全区设立接驳点共608个，其中花果园封控区82个。

截至9月7日17时，花果园小区已累计配送65124单，生鲜物资总计约64.3万公斤（其中肉类6.8万公斤、蔬菜24万公斤、其他生鲜类33.5万公斤），订单持续提升。

我们希望，也相信在“发现问题、解决问题”的务实态度之下，花果园小区的问题得到妥善处置。但它在一定程度上，给“超级社区”的居民提了个醒：

哪怕是聚集着省内最丰富、最优质资源的省会城市，其超级社区的隐性成本都是如此之高，那些中小城市的超级社区呢？

俗话说得好，“有恒产者有恒心”。这一方面说明国人购置住房的难度。例如在近期的烂尾楼风波中，一位被掏空六个钱包的购房者就说，“我这一辈子，也就买得起这一套房了…

但另一方面，这也说明房产在国人心目中的特殊含义，它不仅仅是一个住宿休息的地方，而是一个安身立命的坚实后方，一个让“家”具象化的实体。

因此，买房子不是一锤子买卖，越是购房的“刚需族”，实际出手就越要谨慎，谁都想在性价比高的前提下争取更好的人文环境，但同样不容忽视的，还有社区规划、开发、日常维护中可能出现的隐性成本。

1793年1月，法国国王路易十六的妻子被送上断头台。茨威格在名为《断头王后》的传记作品中，感慨地写道：

那时候她还年轻，不知道一切命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。

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