中房网讯10月27日，上海易居房地产研究院发布了2022房地产企业品牌价值测评成果，这也是上海易居房地产研究院连续第12年开展此项活动。相关阅读：《2022房地产开发企业品牌价值50强揭晓》

  从发布的《2022房地产企业品牌价值测评研究报告》来看，强化品牌策略，完善品牌体系建设，全面提升品牌竞争力成为企业发展的重要内容，而目前的行业形势，让此次测评呈现出了以往不同的八大特征。

  看点一、50强排名变动明显

  根据测评报告，榜单前三由中海、万科和保利占据。中海继续位列榜首，品牌价值为807亿元，万科、保利分别以758亿元和546亿元位列第二位和第三位。华润置地、碧桂园、招商蛇口、龙湖、金地、中国金茂和新城分列四到十位。报告显示，2022年50强品牌房企位次变动较大。其中，50强榜单变动率为50%，较上年大幅上升36个百分点；20强榜单变动率为40%，较上年上升30个百分点；10强榜单变动率为20%，与上年持平。

  看点二、华南房企占据主流，国资背景房企优势较大

  从50强品牌房企总部所在区域来看，华南、华东房企占比分别为40%和32%。华北房企占比为22%，西南和华中房企占比未超5%，西北房企未入榜。相较于2021年，华南、华北房企占比有所增加；华东、西南房企占比有所减少；华中房企占比保持不变。10强品牌房企中，华南区域依旧占据最高份额，总计有7家，华东区域房企1家，华北区域房企2家。

  2022年，50强品牌房企中上市房企占比为80%，与上年持平。从企业性质来看，50强品牌房企中，有国资背景的占比为62%，较2021年上升40个百分点；民企占比38%，较2021年下降40个百分点。

  其中，10强房企中有国资背景的房企为6家，民营房企为4家。2021年，行业营商环境整体下行的背景下，国资背景房企优势较为明显。融资方面，国资背景房企财务情况较为稳健，受“三道红线”等政策影响较小；拿地方面，国资背景房企在2021年土拍市场中拿地占比较高，为未来业务发展打下坚实基础。随着行业逐步出清，国资背景房企有望占据更多市场份额。

  看点三、品牌价值均值回落，稳健龙头房企依旧保持增长

  从2018-2022年房地产企业品牌价值测评结果看，企业品牌价值总体稍有回落。数据显示，2022年，10强、20强和50强的品牌价值均稍有回落，增长率近五年来首次为负。其中，50强的品牌价值均值由上年的251亿回落至234亿，同比下降6.77%，2018至2022年的年均复合增长率约为7.03%；20强的品牌价值均值由上年的383亿回落至369亿，同比下降3.66%，2018至2022年的年均复合增长率约为6.59%；10强的品牌价值均值由上年的493亿回落至490亿，同比下降0.45%，2018至2022年的年均复合增长率约为8.05%。

  从2018-2022年连续入榜企业的品牌价值测评结果来看，品牌价值趋向分化，部分稳健经营的企业在市场较为悲观、行业发展受限的背景下仍能不断提升品牌价值。数据显示，2021-2022年连续入榜的企业中，企业品牌价值实现正增长的房企占比约为54%，如中海、万科、保利、华润继续保持领先。此外，有46%的企业由于融资杠杆过高、现金流吃紧、投资较为激进等问题，品牌价值出现负增长。

  看点四、品牌房企认知度有所提升，美誉度和忠诚度则出现不同程度下降

  测评报告显示，从认知度、美誉度和忠诚度三个维度来分析房企的品牌特征可以发现，2022年，50强品牌房企的认知度有所提升，美誉度和忠诚度则出现不同程度的下降。其中，平均认知度为45.26%，较上年上升1.77个百分点，各梯队认知度均较上年有所提升；平均美誉度为29.43%，较上年下降5.07个百分点；平均忠诚度为5.07%，较上年下降2.86个百分点。从分化程度看，各梯队品牌房企认知度分化程度较小，方差较上年有所缩小，为1.01%；美誉度和忠诚度方面分化加大，方差分别为4.83%、0.45%。尤其是10强和50强之间在美誉度和忠诚度方面差距继续扩大，其中美誉度均值相差3.43个百分点，忠诚度均值相差7.28个百分点。

  调研结果报告显示，50强品牌房企的认知度多数集中在50%-75%之间。其中，10强品牌房企平均认知度为78.85%，较50强平均水平高出15.14个百分点，两者差距较2021年有所收窄。品牌美誉度方面，客户在产品本身和社区服务等更多方面要求越来越高，房企获得美誉度评价难度提升。2022年，64%的50强品牌房企美誉度在20%到40%之间，其中，美誉度高于40%的房企占比较上年均有下降。10强品牌房企平均美誉度为35.41%，比50强平均水平高出5.98个百分点，差距较上年有所加大。2022年，由于部分房企出现业绩下滑、债务偿付困难甚至违约、交付存在风险等问题，50强品牌房企的平均忠诚度持续下降，76%的品牌房企忠诚度处于0到10%之间，24%的品牌房企忠诚度处于10%到20%之间。其中，10强品牌房企平均忠诚度为12.28%，较50强平均水平高7.21个百分点。

  看点五、消费者更重视房企品牌，但限价政策下品牌溢价效应持续下降

  2022年消费端调研结果测评报告显示，品牌在消费者购房行为中起着重大的影响。根据其2022年的调研结果，2022年，在消费者对房企品牌重视程度方面，选择非常重要的达62.34%，较2021年上升2.51个百分点。总体看来，房企品牌成为消费者购房行为中越来越重要的考量因素。但近年来的调控政策下，房地产行业增速持续放缓，利润空间收缩。2021年全面去杠杆政策贯穿全年，部分房企风险暴露，行业信心受挫，品牌房企销售均价有所下滑，销售溢价率整体呈下降趋势。数据显示，10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于-10%-10%区间范围内，其中2021年的平均数据为1.21%，均值比上年下降2.03个百分点。

  看点六、市场整体信心不足，房企积极加强品牌形象维护，重建市场信心

  近两年，房地产企业违约事件频发，投资者对房地产行业的市场信心下降，对负面新闻极其敏感。在此背景下，任一房企的真假负面消息都会产生反应过激的系统性效应。投资者对追加资金、消费者对购买产品均持观望态度，从而加重房企资金压力，市场担忧进一步加剧。虽然2022年5月以来，政策对融资端和销售端释放出宽松信号，但政策的传导及市场信心恢复仍需一定时间。

  各房企根据自身状态，依托企业优势积极维护品牌形象、重建市场信心，并采取不同举措。针对市场对房企在资金端的质疑，部分房企通过债券的成功兑付及摘牌向市场传递信心。如万科成功兑付且摘牌"17万科01"与"19万科01"；招商成功兑付且摘牌"19蛇口04"；华侨城回售摘牌"19侨城01"。还有部分上市房企通过积极回馈股东权益，彰显企业运营稳健。如万科、中海、龙湖、华润2021年度分红总额超百亿，现金流实力凸显（见表11）。除债券兑付、股票分红外，在行业下行、房企融资受限、资金端承压的背景下，积极拿地也是房企对外呈现运营良好，资金链运转正常的正向信号。

  另一方面，房企也愈发重视消费需求备，重视线上流量，通过打造新媒体矩阵受重视，多样化地传播房企品牌传播方式日趋多样，发力线上营销。房企品牌调研结果显示，获取购房信息方面，2022年通过实地考察获取信息的方式依然占比最高，为68.54%；专业房地产网站、家人朋友推荐、同样是消费者信息来源的重要途径，占比分别为62.38%、58.20%和39.91%。房企品牌的传播方式也呈现多样化，尤其是在房企发力线上营销之后，愈发重视线上流量，因此打造新媒体矩阵已经成了不二之选。销售推广方面特别，是成本较低、获客效率较高的微信、抖音等流量平台的线上投放被广泛应用。其主要优势为成本较低，获客效率较高。因为各大流量平台针对不同类型的人群，房企可以根据自身目标客户的情况，进行精准投放， 提高效率。同时，由于线上投放数据可量化、可监测，房企对于广告效果能够及时监控，广告策略也可以及时调整。

  看点七、行业不良信用信息增加，房企信用风险受到特别关注

  根据中国房地产信用平台监控数据，2021年共收录全国房地产开发企业各类不良信用信息约6.89万条，较2020年的4.37万条同比上涨57.67%。2022年上半年共收录全国房地产开发企业各类不良信用信息约5.73万条，同比2021年上半年增加20.44%。分类型看，2021年欠税的开发企业案例同比增长33.55%，失信被执行人、严重违法失信和行政处罚的案例也成增长趋势，分别增长了23.33%，11.21%和3.14%。欠税企业中税种多以土地增值税为主，失信被执行人企业中多数是有能力执行而拒不执行。

  从不良信用信息类型的比例来看，2021年失信被执行人类型的案例最多，占比约为40.75%，较2020年增加11.4%；其次是欠税案例，占比为34.34%，较2020年增加20.85%；2020年以35.37%的占比居首位的行政处罚案例，2021年下降至18.04%。除此之外，经营异常、严重违法失信、重大税收违法案例占比均呈现不同程度的下降。

  从2022年的消费者调研来看，由于部分房企出现交付困难等负面信息，房企的信用情况受到消费者越来越多的关注。在被问及如果开发商有债务违约等信用及财务风险情况，是否会影响购房决策时，85.78%的消费者认为非常影响，不影响和不太影响的占比仅为1.23%和3.02%。

  随着房企违约事件增多，各地停工项目增加，个别城市出现烂尾楼后导致住户断供停贷。在行业下行叠加房企遭遇流动性及信用危机的背景下，保交楼、保民生、保稳定成为行业现阶段的发展重点。

  看点八、品牌房企发力IP打造IP提升服务力，轻重并举转型跨越周期

  随着房子回归居住属性，针对客户需求新趋势，越来越多的房企意识到产品系的战略意义，纷纷打造和升级产品系。产品力的内涵不断丰富，除了原有基于项目细节点的产品创新外，客研能力、交付质量问题以及未来服务能力和水平，包括以设计为前置形成的一整条链条，建立在数字化运营之上的运营能力，均变成了产品力的内涵和外延延伸。

  2020年至今，各地疫情的反复愈发让人们认识到物业服务的重要性。据中物研协统计，过去三年物业管理在一、二线城市基本完成全覆盖，且服务品质化趋势明显。物业服务是项目交付后，陪伴用户时间最长的服务阶段，其质量直接影响客户满意度。优质的物业服务水平有利于品牌建设和提升，而打造符合用户需求的品牌IP能够增强用户的归属感，进一步提升品牌形象与品牌价值。

  在物业服务力提升方面，物业服务趋向关注和强化对"人"的管理和服务。房企通过形式多样的品牌IP活动、社群运营、构建品牌IP形象等优化社区的运营及管理，提升社区温度，以此打造具有凝聚力、归属感的美好社区。近年来，品牌IP的打造备受房企关注，品牌房企通过IP提升品牌亲和力，增强与客户的双向沟通，在不同应用场景中做好品牌宣传。同时，品牌IP能够延伸出新的商业模式，迎合新的消费趋势。不少品牌房企拥有自己的品牌IP形象。具象化的IP形象被赋予不同的性格特征，能够与用户产生情感共鸣，更长久的陪伴用户，从而提升品牌的辨识度，有效传递品牌形象和品牌文化。

  多元化业务方面，在行业深度调整下，第二曲线的探索仍需继续。多数房企围绕产业链上下游，寻找新的业务发展方向，运用轻资产穿越周期。总体来看，代建、商管、长租公寓、物管、文旅、养老等产业形态依旧是房企探索的主要方向。