来源：地产plus

今年以来，活久见的楼市火爆现象，相信你听过不少，某城市数万人抢几百套房，某城市千万豪宅被秒光......

但是，不知道你有没有和我一样，有过这样的疑问：

这些疯狂买家到底是哪来的？难道这些城市就这么多本地土豪？

如今，我终于找到答案了。

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近日，贝壳研究院发布了一份城市移民指数报告，主要分析了今年上半年32个重点城市二手房交易的客源情况。

来看看下面这张表格。

可以看到，绝大部分城市，购房客群超过半数都是省内客户，但有个别城市却特别扎眼。

例如，上半年楼市火的一批的兄弟城市——深圳和东莞，有7、8成的二手房是被广东省外的购房者买走的。

而网红城市——杭州，省外客源也撑起了半边天，占比达到53%，客户主要来自安徽、江西、河南、江苏等周边省份。

很显然，上半年深圳、东莞、杭州等热门城市的楼市之所以会这么火，并不是源自于本土购买力，而是来自全国各地的购买力。

试想想，像深圳、东莞这种城市，本来市场就那么大，全国的购房者一下子蜂拥而至，房价能不热吗？调控能不如期而至吗？

如果你再仔细品品，还能发现一个趋势：全国人民一致看好大湾区楼市。

因为前五名城市就有三个来自大湾区（深圳、东莞、珠海），前十名有五个来自大湾区（深圳、东莞、珠海、广州、佛山），而长三角只有三个城市（杭州、上海、苏州）。

原因也不难理解，像之前的深圳落户和购房门槛就低，刚落户就能拿到房票，而东莞二手房更是不限购。

不过，随着这俩城市收紧调控，这般轻松景象已经成为过去式，反倒是珠海、广州、佛山暂时还没动作，购房窗口期还在，大家仍可以作为选择。

当然，这些只是大湾区核心城市楼市火热的直接原因，归根结底还是得益于城市的经济基本面够好，就业机会够多。

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与此同时，从报告统计的各城市的移民指数得分和常住户籍比，也可以发现一些有意思的现象。

移民指数越高，说明流入人口占比越高。

从上图中可以看到，在前15名城市中，除了调控严的一批的长沙之外，基本上都是这两年楼市持续升温的城市，也是近两年人口疯狂流入的城市，例如深圳、杭州、西安、成都。

也就是说，人口流入速度和楼市升温是基本吻合的。

而在TOP10中，也有一半是大湾区城市，尤其是深圳、东莞、佛山，基本上以非本地客为主。

深圳刚刚也说了，房价不是由本地购买力决定的，而是由外来的热钱决定的。

东莞则是近朱者赤，离深圳近，一些无法立足深圳的企业最先外溢到这里，同时也有大量外来人口，加上政府的交通规划进一步拉近东莞与深圳的距离，楼市不火才怪。

佛山也是同样的道理，由广州的产业和人口外溢所致，还有广佛同城利好。

而剩下的基本以强省会城市为主，例如郑州、合肥、长沙、武汉、成都等中西部城市，购买力更多来自于省内，可以达到八成以上。

其中，郑州省内客户占比更是高达93.4%，也就是10个客户有9个都会说“俺是河南人”。

这种强省会城市能虹吸省内的产业和资金，实现持续的人口流入，所以楼市启动会非常快，基本上依靠省内人口就能发展起来。

但值得注意的是，当人口虹吸了一段时间之后，有些省会城市的楼市会出现后劲不足的情况。

例如西安、郑州、合肥，前期落户门槛低拉动楼市上涨，后期省内购买力不足，又吸引不了什么省外人口，楼市就会出现减速上涨或横盘的行情。

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有一个观点是这么说的：买房，就是买一座城市的股票。

言下之意，你买房在选择城市的时候，选的其实就是这座城市的基本面，这座城市的价值。

从这个角度看，全国人民一致看好的大湾区和长三角核心城市房产，依然值得长期持有。

当然，并不是说其他城市就不值得看好，只是就目前而言，这两个城市群的优势更突出。

例如成都、武汉、合肥、郑州等中西部省会城市，虽然对省外购房者来说没啥吸引力，但是在省内基本都是“一城独大”，即使只虹吸省内人口，也还有一段红利可吃。

就拿成都来说，起步意识非常早，早在2003年就引进了英特尔，带动高端制造业发展，如今阿里、腾讯等互联网巨头也相继进驻成都，吸引不少毕业生流入就业。

而且成都旁边还有重庆，两个都在做高端电子产业，互补互利，所以成渝城市群也有望成为仅次于长三角、大湾区的存在。

总而言之，如果你要配置房产，我有几个建议可以给你：

1、如果你要到省外买房，大湾区和长三角的核心城市依然是最值得投资的，例如深圳、东莞、广州、上海、杭州、南京，基本面能打，就业机会也多，不怕没人来。

2、如果你要在省内买房，最好选省会城市和城市群周边城市，例如成都、郑州、合肥、武汉，未来会成为省内生产要素集聚地，发展势头不亚于一线城市。

3、如果不是自住，尽量不要选远离都市圈、城市群的小县城，鹤岗化严重，看不到未来。

部分资料来源：楼市参考、听三哥说、贝壳研究院