上一篇文章谈到了地区综合发展的起源，这已经介绍了地区发展的起源。本文将具体讨论当前主流的投资者EPC模式。

*** 想发展但缺钱，社会投资者想发展又有钱，于是一拍即合，共同为高质量发展贡献力量。

在详细讨论投资人EPC之前，我们先来看看北京京投ABO。

北京京投阿波

2016年，北京交通与北京京投达成授权运营协议，协议中明确约定由京 *** 司提供北京轨道交通项目投资、建设、运营等整体服务。

我们先来看看交易路线。北京市 *** 授权京 *** 司负责轨道交通项目，并向京 *** 司支付相应的授权运营服务费。北京投资公司负责具体项目的实施，可以理解为只看结果，过程下放。

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具体内容可以分为两种情况。

之一种是在市场条件不成熟的情况下，由京 *** 司通过公开竞争机制选择建设管理单位和运营单位，建设、管理和运营轨道交通项目。建设资金由北京招标公司支付，后期轨道交通运营收入归北京投资公司。

这种模式基本是 *** 。

二是市场条件成熟的项目，在京 *** 司的协助下，采用PPP模式实施。 *** 公开遴选社会投资者，京 *** 司和社会投资者组建项目公司，项目公司投入项目建设资金建设、管理和运营轨道交通项目。

在两种路径中，轨道交通项目所需资金由招标公司/项目公司投入，可以使用自由资金，也可以通过金融机构融资。 *** 只需要支付授权经营服务费。对于 *** 来说，财政压力小很多，轨道交通交给企业，效率更高。为什么不呢？

让我们看看资金的来源。

根据协议，市 *** 每年从祥景投资公司划拨295亿元授权运营服务费，用于轨道交通项目的建设、改造和运营亏损补贴。同时，京 *** 司也需要充分发挥自身的融资功能，筹集项目建设和运营所需的富余资金，保证项目的顺利进行。

从资金路径可以看出，项目建设所需资金40%由 *** 支付，60%由京 *** 司外部融资解决。

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基建项目投资巨大，回报周期长。如果采用传统的 *** 投资模式，预计很难操作。然而，ABO模式将使市 *** 从公共产品的提供者转变为监管者和制度的制定者。京 *** 司将从单一的投融资平台转变为市场资源的整合者，提供公共产品和服务，这也将提升北京轨道交通的服务水平。

这是2016年京 *** 司ABO的大致内容，“铁路用地综合开发”的模式也在后续的基础设施配套中有所探索。该模式实现了铁路建设的统筹规划和沿线土地的综合开发，带动了沿线城镇化，有效提高了周边土地的利用效率。

根据这一模式，“基础设施用地综合开发”模式自此得以延续。在F EPC的限制下，投资者EPC应运而生，并走上了一条新的道路。

目前还没有关于ABO的具体文件发布。

投资方EPC模式

接下来说一下投资方的EPC模式。交易路径基本上类似于PPP路径，基本上是右边的处理变体。

首先， *** 授权市场化的平台公司作为项目开发、投资、建设、运营的主体。

实施主体(平台公司)进行公开招标引入社会投资人(投资人EPC)，一般两标一标。

平台公司与社会投资者按股份比例组建项目公司，项目公司负责项目的土地整理、勘察设计、基础设施和公共设施建设和运营。

社会投资者可以选择该区域内的经营性土地进行拍卖。

合作期满后，项目公司进行清算，或者社会资本方通过其他合法合规的方式退出。

一般项目资本金由股东按比例出资，其余资金由社会投资者融资或使用自由资金。项目的还款来源一般是土地出让金的留成部分，按照约定的投资回报支付给项目公司。

整个交易路径看起来很简单，但具体操作过程中每一步都很复杂。发展是一篇大文章，涉及各种限制，与 *** 的态度密切相关。所以，谈一个区开发项目，比拿一个招拍挂的地方要难得多。

*** 要避免债务和隐形债务，所以每一次尝试都是在合法合规边缘的疯狂考验。基建项目投资大、周期长，对 *** 和社会投资者都是一个考验，需要设计好每一个环节，确保交易路径闭环、合法合规。

现在很多微信官方账号文章分析项目的投资模式和合规性，可以研究，但更重要的是要形成自己的思维模式来分析是非。

上述的交易路径只是最常见最简单的一种，需要根据每个项目的具体情况，如何包装项目，项目内容包含什么，如何平衡项目，如何计算投资回报，投资回报包含什么等等来重新设定和规划。

这些内容以后再说吧。

该地区发展项目的核心是如何实现平衡。达到平衡后，以上都可以实现。毕竟，天下没有免费的午餐。

既然这么多央企都争着在区里的开发项目中分一杯羹，可见区里开发项目的吸引力是显而易见的。下篇打算说说区里的开发项目或者某个企业的投资模式的案例，主要看精力。

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