小区物业费不仅关系业主自身利益，也与物业公司息息相关。

公共水管爆裂导致全屋漫水，物业公司不及时处理，使房屋受损严重……事后，虽然物业公司口头承诺相关业主，免缴一年物业费，但房屋受损和管道改道的影响却一直未处理好。于是，市民杨先生从2020年开始，就未支付该小区另一处房屋的物业费。今年8月份，某物业公司将业主杨先生告上法庭，要求其支付物业费。

因物业公司原因导致房屋受损，业主可拒付物业费吗？近日，记者从雨城区法院获悉了该案。最终，法院审理认为，该物业公司只有含糊不清的催收电话，未举证证明其向杨先生采用了具体的催告方式，从而驳回该物业公司要求杨先生支付物业费的请求。法官表示，根据《民法典》相关规定，物业服务人在提起诉讼前，应采用催告的方式，要求业主在合理期限内支付物业费，如果业主在合理期限内仍不支付的，物业服务人才可提起诉讼。

案件回放：

房屋受损未处理 业主拒付物业费

今年8月，某物业公司将其服务的业主杨先生告上法院，要求杨先生向物业公司支付拖欠的物业服务费3369元（2020年1月1日至2021年6月30日期间），以及违约金1010元，理由是杨先生所有的位于雨城区某小区的房屋未按期支付物业费。

在2020年1月10日，该物业公司与杨先生（作为乙方）签订《某小区前期物业管理服务合同》。根据约定，杨先生应以按季缴或按年缴的方式向甲方支付物业服务费，应在每季度最后一个月的前5日内，向甲方支付下季度物业服务费，否则甲方有权按应缴总金额的5%每日累计收取滞纳金，滞纳金应在乙方补缴物业服务费时一并缴纳；物业服务费计收标准：住宅每月每平方米1.65元……

该物业公司认为，在合同签订后，物业公司依约履行了合同义务，杨先生作为业主之一，接受了该物业公司的服务，理应按《物业管理条例》及双方签订的物业服务合同约定，向物业公司支付物业服务费。但杨先生一直拖欠2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费3369元，虽经物业公司多次催收，但杨先生至今仍拖欠未支付。

杨先生则表示，并不是自己不支付物业费，主要是物业公司的原因导致不能支付物业费。杨先生原本住在该小区的另一处住房，该住房与此次未支付物业费的房屋同时购买。当时，由于二楼公共下水管爆裂致原本居住的房屋被全屋漫水，物业公司不及时处理，使杨先生房屋长期漏水渗水，房屋受损严重，逼迫杨先生全家抓紧装修现在居住的第二套房。由于漏水现象严重，经过协商，物业公司将下水管道改在杨先生家厨房外面。现在虽然没有漏水了，但是房屋受损、改管道的影响等问题至今还没处理好。杨先生搬到现在居住的房屋后，多次找物业公司处理受损房屋一事，要求物业公司赔偿损失，可物业公司口头承诺免缴一年物业费，但到现在都还没处理好此事。

“物业公司2020年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费是事实，可物业公司打过电话但未具体说明。”杨先生在庭审中表示，他也未收到过催收物业费的律师函。由于该物业公司的原因，给杨先生造成了7000余元的直接损失。

案件结果：

物业公司未举证催告证据 法院驳回物业公司诉求

法院审理认为：该物业公司与杨先生签订的《某小区前期物业管理服务合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对本案的当事人均具有约束力。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

从该条款的规定可以明确物业服务人在提起诉讼前，应采用催告的方式要求业主在合理期限内支付物业费，在业主在合理期限内仍不支付的，物业服务人才可以提起诉讼。

本案中，虽杨先生陈述接到过物业公司含糊不清的催收电话，但该认可并不能代替物业公司应举证证明其向杨先生采用了具体的催告方式、要求杨先生在什么期限内支付具体不动产的物业管理费、所欠物业费的时段、欠费的金额、逾期未缴的后果等。

该物业公司除提交的律师函外并无其他证据。而物业公司提交作为证据的律师函，却不能证明该函件到达杨先生处。综合前述两点理由，法院对该物业公司的诉讼请求依法不予支持。

法官说法：

拒绝支付物业费需“正当理由”

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全……”

法官表示，营造安全、舒适、文明、和谐的居住环境和工作环境，是物业服务人、业主的共同责任。

要是物业方有过错，是否可以拒不支付物业费呢？法官表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。

什么是正当理由呢？

一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。以下几种情况可以拒缴物业费：因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒缴，但要有力的证据；物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

姜旭 本报记者 李晓明