导读：实践中，存在很多房屋不能办出产证，究其原因大致可以分为如下几个类别：第一类，土地的性质不允许、改变土地性质或土地权属争议，例如：利用集体土地上建造的小产权房、开发商私自改变土地用途的楼盘和土地被抵押等；第二类，违反房屋建设的规划要求。例如：没有立项批准或私自变更立项、没有取得规划审批、私自变更规划审批后建造的房屋等；第三类，跟房屋本身的质量或者权属争议相关。例如：没有销售许可证、没有验收或者验收不合格、开发商欠缴税款、房屋被查封或未解除抵押等；第四类，历史原因，例如：某地块被纳入拆迁范围后，相应的土地被政府冻结等。

虽然基于各种原因，导致某些房屋无法办出产证，但市场上仍存在一些无证房屋的交易。《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。该规定究竟是属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定呢？是否会影响当事人之间签订的无证房屋买卖合同的效力呢？债务人购买此类无证房屋后，如果进行以房抵债究竟能否受到法律保护呢？

本文为笔者分享的以房抵债系列第五篇文章，主要介绍的内容为债务人能否将其购买的无产证房屋进行以房抵债。实践中，每个案件的情况不尽相同，以及法官对相同案件的不同认知，因此笔者分享的个案仅供参考，希望读者能通过个案感知法官的裁判思路，并汲取个案中的经验教训。

本案例中：债务人甲在婚内向A公司购买了两套土地性质为工业用地的无证房屋（注：债务人购买的是其中两层，整栋房地产权均登记在A公司名下，但不能单独为甲购买的两层办出小产证）后甲向债权人丙借款，第一次借款时，甲、丙签订了《房屋买卖合同一》，约定甲将其与配偶乙共有的无证房屋中的一套转让给丙；第二次借款时，甲、丙签订了《房屋买卖合同二》，约定甲将无证房屋中的另一套转让给丙。借款到期后，甲未归还丙借款，丙向法院起诉甲还款，法院判决甲归还丙借款。判决生效后，甲无力偿还借款。甲将其与A公司的《房屋转让合同》原件交给了丙，而且在该合同空白处手写将该两套房屋转让给丙。而后，乙向丙出具承诺书，同意将该两套房屋转给丙居住，并搬离该房屋。继而，乙起诉要求确认甲与丙因抵债形成的房屋转让合同无效，法院认为：

债权人和债务人在原借款债务经法院判决生效后达成以房抵债协议，债务人配偶事后通过出具承诺书对以房抵债行为进行了追认，并将抵债的房屋实际交付债权人使用，该以房抵债协议合法有效。虽然抵债的房屋没有办出产证，但是具有使用价值，以房抵债协议只是对房屋的占有的事实状态进行了变更（抵债的标的物实质为房屋的使用权）。

律师提示：

1、债务人用于以房抵债的房屋如属于夫妻共同财产，则需要债务人的配偶同意，同意的方式既可以是在以房抵债协议上签字，也可以是事后由配偶单独出具文件进行追认。本案中，债务人用于抵债的房屋购买于夫妻关系存续期间，在夫妻离婚时，双方未作分割。在法院判决债务人归还借款的判决生效后，债务人与其配偶已经离婚，债务人单方将该房屋抵债给债权人，后来债务人的配偶向债权人出具了承诺书对债务人的以房抵债行为进行了追认，承诺书内容包括：第一，债务人的配偶同意将房屋交付债权人使用；第二，同意了债务人抵债时对房屋的作价金额。因此建议：债权人和债务人在签订以房抵债文件时，需要审查房屋的共有状态，尤其是对于没有产权证的房屋，保证接受抵债的房屋时为善意，并及时取得房屋共有人的同意。

一、裁判观点：

抵债的房屋虽未办出产证，但具有使用价值，以房抵债协议只是对系争房屋占有的事实状态进行了变更，不存在将违法建筑通过协议行为合法化的情形，不影响行政机关今后对系争房屋作出处理。

二、案件基本事实：

浦东新区XX镇XX城XX区XX号土地使用权登记的权利人为A公司，土地权属性质为国有，使用权取得方式为划拨，土地用途为工业，使用权面积为2,542平方米，独用面积为2,542平方米，房地产权证号为南2004012210。

2006年11月，A公司与甲签订《房屋转让合同》，将301、401两间房屋转让给甲。2006年12月16日，A公司出具收款收据，确认收到甲支付的购房款50万元。

2009年2月1日，甲与乙在民政部门协议离婚，双方未对该两套房屋进行分割。

2009年9月22日，甲与丙签订《借款房屋抵押协议书》，甲向丙借现金肆拾万元整，如果到2009年11月15日不能还款用301室房屋抵债。当天双方另行签订了《房地产买卖合同一》，约定由甲将301室房屋以35万元的价格转让给丙。

2009年12月20日，甲与丙又签订《房地产买卖合同二》，由甲将401室房屋以45万元的价格转让给丙。

2009年12月28日，丙向一审法院提起诉讼，要求甲归还借款75万元。法院判决甲归还丙借款75万元，判决已经生效。

2010年8月9日，甲在其和A公司签订的《房屋转让合同》左下方书写：“此房屋已转让给丙、丁，转让人甲。并将该《房屋转让合同》原件交给丙。

2010年12月8日，乙出具承诺书，承诺在2010年12月28日前把301和401室房屋交还给丙居住，承诺如违反，一切责任自负，房价按原借款承诺书为准或买卖合同为准。

2011年起丙、丁一直居住在该房屋内。

2014年6月13日，A公司出具证明，内容为“兹证明2006年11月份本公司卖给甲（乙是他老婆）二套，共计260平方米，金额50万元整，无房产证，特证明事实。

301和401室房屋至今无法办理出小产证。

原告乙向一审法院起诉请求：1.确认甲与丙、丁于2010年8月9日就系争房屋形成的转让合同无效；2.判令丙、丁将系争房屋交付乙；3.判令丙、丁赔偿乙自2011年1月起至本案审理终结止以每套房屋人民币2,000元、两套房屋合计4,000元计算的损失。

三、法律规定：

1、《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定除外。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

四、裁判结果

一审：驳回乙的全部诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

案件来源：中国裁判文书网，案号（2019）沪0115民初44244号民事判决；（2019）沪01民终14592号民事判决。

本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。