什么是公寓？

公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓用地多数情况下是商业用地或综合用地，产权年限只有50年或者40年。

一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

公寓的套型建筑面积与套型阳台面积之和不大于50平方米的居住建筑。

公寓房的优点和缺点

从前，公寓房政策限制较少的时候，购买公寓的大多是投资客户和注册公司的客户。但自从公寓政策越发严格之后，多数是刚需客群购买公寓，作为过渡使用。

公寓房的优点主要有：面积小总价低、可用于注册公司、租金回报高、地段好、配套齐全等，产品和周边生态都很符合当下的年轻购房群体。

当然公寓的缺点也很明显，主要是产权年限低、水电气等生活成本高、首付高（部分城市要求全款购买）、无法落户和上学等等，都是公寓产品的“硬伤”。

这里的公寓指的是是商业性质的公寓。产权明晰、有房产证的公寓房是可以购买的。公寓所处地段一般在于城市中心或者次中心，周边配套比较完善，公寓总价一般低于同地段的普通住宅，而且在很多限购城市，购买公寓房是不计入限购政策的范围的，对想要在大城市买房子的朋友来说是一种福利。

不过公寓房的产权年限比较短，面积也比较小，水电费标准也与普通住宅不同，购买公寓房的话，要看是否适合自己的实际情况。

如果买的是公寓式住宅，产权年限为70年，那么则可以落户。

如果买的是商住两用的公寓，或者商用房的话，产权年限只有40年，则不能落户，这种类型的公寓在市面上是比较常见的。

在我国，满足落户的条件之一就是要持有所购房屋产权证明，所购房屋用途必须为住宅，房屋产权类别必须为私有。

由于商住两用或者是商用房的土地性质是商业性用地的土地性质，是用于建设商业用房屋，因而不具有住宅用地的功能，也就无法落户。

1、公寓和普通住宅区别在于产权年限不同。

公寓虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地50年，住宅用地为70年。公寓属于商业用地，一般只有40年产权。

2、公寓和普通住宅区别在于水电收费标准不同。

住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，公寓的水电费支出会是住宅的两倍。

3、公寓和普通住宅区别在于居住舒适度不同。

居住的舒适度也是住宅和公寓的区别，一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好。而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。

4、公寓和普通住宅区别在于落户规定不同。

住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能落户。

1、贷款和购房资格

购买公寓只能使用纯商业贷款，最高年限10年，且部分城市不支持贷款购买公寓房。根据全国最新LPR报价，首套房商业贷款利率为4.65%，公积金贷款为3.25%，商业贷款利率高，对应购房成本更高。

2、房屋产权和性质

购买公寓房需明确是否为红本的独立产权，以及性质为商用商住还是纯办公。若公寓为开发商一房分为多户售卖，未来容易出现纠纷，且交易会受阻。商住公寓更适合居住，并且是合规合法的，纯办公公寓通常是开发商擅改用途，有法律风险。

3、使用年限和续费

明确自己购买的是40年公寓、50年公寓还是70年产权的公寓，并了解所剩产权时间。另外，公寓到期后如何处理，也需要提前了解。根据法律规定，公寓产权到期后，政府无合理原因可自动续期，具体手续费暂未做相关规定。

4、房屋和建筑相关问题

购买公寓还需要了解层高，复式总层高最高5.2米以上。户型、是否通双气、梯户比、墙体厚度、水电费用、装修等常规看房选房问题也需要具体了解。

5、开发商和物业

公寓的开发商和物业直接决定了公寓是否值得购买，以及入住后能否住得舒心。通常建议购买口碑好的品牌开发商开发的公寓，一来不容易出现质量问题，而来能够顺利交付。现实中很多公寓小区人员冗杂、办公租赁多，导致小区混乱不安全，因此物业管理对于公寓极其重要。

注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。